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回眸惊魂，数据解读中国房市这一年
作者 | FT 研究院：阴东山，张佳文，刘辰璞
本报告在不同维度上对2016年全国房产市场变化进行了梳理，希望能帮助读者复盘过去1年的房产市场的变化，更好地进行房产投资决策。
2017年3月 2016年，全国房地产开发投资增速实现触底反弹，全国房地产开发企业拿地规模的降幅快速收敛。建筑装潢等房产相关产业的零售额年增速达到14%，为消费品行业在2016年的最高增速。2016年的房产市场为全年GDP的增长做出重要贡献。
回看2016年全年房价表现，国家统计局监测的70个大中城市中，合肥、深圳、北京、上海、南京和厦门的上涨幅度最大，新房或二手房涨幅在45%以上(相对2015年价格)，引领全国房产市场增长。其中，北京的房价上涨模式明显有别于所有其他城市。北京是监测的70个城市中，唯一的二手房价格上涨幅度大幅高于新建商品房价格上涨幅度的城市。2016年北京二手房价格的相对2015年上涨50.4%，而新建商品房价格上涨幅度仅为35.2%。学区房在北京市房价上涨中的作用可见一斑。综合来看，土地/住房供需不平衡、发展规划及区域政策刺激及中小学教改等因素是触发这些城市房价大幅上涨的重要原因。同时，较低的利率水平和较为宽松的信贷条件也为房价大幅上涨创造了较为有利的环境。
热点城市房产价格的快速上涨与更严调控政策交替登台，构成2016年房产市场的主线。2016年初，上海、合肥、北京和南京等一、二线热点城市房产价格大幅上涨，接力在2015年房价已经大幅上涨的深圳。2016年3月底的系列调控政策有效压制了2016年一季度房价大幅上涨的势头。但热点城市，尤其是福州、杭州、天津等房价涨幅在第二梯队的城市，在2016年三季度的房价上涨幅度又出现大幅反弹，涨幅甚至超过16年1季度，颇有“野火烧不尽，春风吹又生”之势。随后出台的9.30相关调控政策在第四季度有效降低了成交量，打压了房价上涨的势头，但以北京学区房为代表的部分市场在2017年春节后仍是暗潮汹涌。
对于分化于以上热点城市的大量三线城市而言，大部分城市实现了房价上涨，房价上涨幅度维持在个位数。东北地区的三线城市牡丹江、丹东和锦州，以及包头和乌鲁木齐，其新房和二手房价格相较2015年则有所下降，去库存压力仍在。
本报告在不同维度上对2016年全国房产市场变化进行了梳理，希望能帮助读者复盘过去1年的房产市场的变化，更好地进行房产投资决策。同时，鉴于房产市场对广大读者的重要性和普遍影响，FT研究院未来将持续关注该问题并针对部分重点城市推出详细追踪报告。
2015-2016年全国房地产开发投资增速
2016年1季度，全国房地产开发投资增速止跌回升，虽仍略有涨跌但在2016年4季度稳定在7%。
2015-2016年全国房地产开发企业土地购置面积增速
2016年1-4月份，全国房地产开发企业土地购置面积增速迅速回升并在2016年逐步稳定在-3%。
2015-2016年全国商品房销售面积/销售额增速
自2015年初开始，全国商品房销售面积及销售额已经开始回升。随着高房价地区的房产销售面积持续增加，销售额的增幅在2015年5月开始领先于销售面积的增长。
2016年1-2月，全国商品房销售面积和销售额大幅提升，并在1-4月持续高速增长。增速虽在2016年4月后有所回落，但仍维持高位。
2016年不同地区商品房销售面积/销售额增速
除东部地区外，中部地区的增长同样可观。
2016年不同级别城市房屋价格定基增长率
2016年，高级别城市的房价上涨幅度更大。相对2015年，2016年一线城市新建商品房和二手房的价格增幅均在40%以上，二线城市的新建商品房和二手房价格上涨分别在15.7%和12.2%，三线城市的房价上涨则在个位数。
2016年不同级别城市新建商品房价格月环比增长率
一线城市的新建商品房价格增幅长期领先于二、三线城市，但在9.30调控新政后，一线城市房价增幅跌至三个级别中的最低。9.30调控新政对一二线城市的房价增速都有一定抑制作用，但对一线城市的影响更大。
2016年不同级别城市二手房价格月环比增长率
一线房价的涨幅波动更大。2016年1-3月，一线城市二手房价格增幅全年最高，随后受政策影响回落。但在2016年8-9月增速又有明显回升。受9.30调控新政影响，二手房价格增幅在10月份开始回落。
2016年一线城市房屋价格月环比增长率
2016年1-3月，一线城市二手房价格涨幅大幅领先新建商品房。4-6月，新建商品房价格增幅超过二手房。随后，两类房产价格增速趋于一致。
2016年二线城市房屋价格月环比增长率
二线城市新建商品房价格增幅领先二手房价格增幅，且走势高度一致。
2016年三线城市房屋价格月环比增长率
三线城市新建商品房价格增幅领先二手房价格增幅。
2016年不同级别城市房屋价格定基增长率
华东、华南地区的新建商品房价格涨幅最大，且和华中地区都是新建商品房价格涨幅大于二手房价格涨幅。
华北地区的二手房价格涨幅略高于新建商品房价格涨幅。
西北地区和东北地区的新建商品房价格涨幅低，且两个地区的二手房价格有所下降。
2016年不同省市住房价格定基增长率
全国30个省市，只有北京的二手房价格涨幅大幅高于新建商品房。北京二手房价格的学区房驱动特点明确。
2016年房价涨幅领先城市具体情况
2016年，合肥的房价上涨引领全国，同属涨幅第一阵营的还有深圳、上海、北京、南京和厦门。
广州房价的涨幅低于其他三个一线城市。
2016年涨幅领先城市二手房价格月环比增长率
深圳的房价增长最先启动，随后合肥、上海等其他城市房价增长跟进。
2016年3月和9月为房价单月环比上涨幅度最大的两个月，同时，除北京外，3月份涨幅均大于9月份涨幅。
受2016年3月和9月的监管政策影响，房价涨幅获得一定抑制，尤其是以9.30为代表的下半年监管措施。
2016年涨幅第二梯队城市二手房价格月环比增长率
对于增长幅度处于第二梯度的城市，2016年3月和9月为房价单月环比上涨幅度最大的两个月，且9月份的涨幅大于3月份的涨幅，尤其是无锡和郑州两市。
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